Loi de Finances 2026 : quels impacts pour les bailleurs et investisseurs immobiliers : Elle introduit plusieurs ajustements fiscaux qui concernent directement les bailleurs immobiliers, les investisseurs, ainsi que les structures patrimoniales (SCI, holdings, sociétés à l’IS).
Si aucune révolution n’est à signaler pour les propriétaires en location nue, certains régimes notamment la location meublée et les revenus financiers sont davantage impactés.
Cet article a pour objectif de vous présenter, de manière claire, synthétique et opérationnelle, les principales mesures à connaître, ainsi que leurs conséquences concrètes sur la gestion de votre patrimoine immobilier.
1. Location nue : une stabilité fiscale confirmée
Bonne nouvelle pour les bailleurs percevant des revenus fonciers issus de locations nues :
la Loi de Finances 2026 ne modifie pas le cadre fiscal existant.
Concrètement :
- Aucun changement de régime d’imposition
- Pas d’augmentation des prélèvements sociaux
- Fonctionnement identique aux années précédentes
Les revenus fonciers restent donc soumis aux règles actuelles (micro-foncier ou réel), sans impact direct sur la rentabilité nette.
Cette stabilité confirme que la location nue demeure une stratégie patrimoniale sécurisée, particulièrement appréciée pour sa lisibilité fiscale et sa prévisibilité à long terme.
2. Location meublée (LMNP / LMP) : une hausse des prélèvements sociaux
Les bailleurs en location meublée, qu’ils soient en LMNP ou en LMP, sont les principaux concernés par les évolutions de la Loi de Finances 2026.
Le taux des prélèvements sociaux augmente :
- Ancien taux : 17,2 %
- Nouveau taux : 18,6 %
Cette hausse entraîne une diminution modérée du revenu net, en particulier pour les investisseurs fortement exposés au meublé.
Même si la location meublée reste fiscalement attractive (notamment grâce à l’amortissement), cette évolution impose :
- une analyse plus fine de la rentabilité réelle,
- une vigilance accrue sur la structuration des investissements,
- et parfois une remise en question du mode de détention (personne physique vs société).
3. Fiscalité des dividendes et revenus financiers : une pression renforcée
La Loi de Finances 2026 impacte également les revenus financiers, notamment les dividendes perçus via des sociétéstelles que :
- SCI à l’IS
- holdings patrimoniales
- sociétés d’exploitation détenant de l’immobilier
Le taux global de taxation atteint désormais environ 31,4 % (flat tax incluse).
Pour les investisseurs, cela implique :
- une réflexion sur la politique de distribution,
- une comparaison entre remontée de dividendes et capitalisation,
- et une vision plus globale de la fiscalité du groupe patrimonial.
4. Nouvelle taxation des holdings patrimoniales importantes
Une mesure plus ciblée fait son apparition : une nouvelle taxe sur certaines sociétés patrimoniales, destinée aux structures les plus importantes.
Sont principalement concernées les sociétés qui :
- détiennent plus de 5 millions d’euros d’actifs,
- sont contrôlées par une même famille,
- perçoivent majoritairement des revenus passifs,
- mettent à disposition des biens à usage personnel (logement, véhicules, avantages divers).
Le taux peut atteindre jusqu’à 20 % sur certains actifs.
Cette mesure vise clairement les montages patrimoniaux complexes et les patrimoines élevés.
Elle renforce la nécessité d’un pilotage juridique, fiscal et stratégique rigoureux.
5. Plus-values immobilières : un régime inchangé
Autre point rassurant : le régime des plus-values immobilières des particuliers reste inchangé.
✔️ Abattements pour durée de détention maintenus
✔️ Exonérations existantes conservées
✔️ Pas de modification des seuils ou des durées
Les ventes de biens détenus à titre personnel ne subissent donc aucun impact direct de la Loi de Finances 2026.
6. Transmission et succession : anticipation renforcée
La Loi de Finances 2026 renforce les règles applicables à la transmission du patrimoine, notamment via les dispositifs de type Pacte Dutreil.
Les évolutions portent sur :
- l’exclusion de certains biens (logements, véhicules, objets de valeur) des avantages fiscaux,
- l’allongement des durées de conservation des titres,
- un encadrement plus strict des montages de transmission.
Résultat : les stratégies successorales doivent être anticipées plus tôt et structurées avec précision.
7. Ce que cela signifie concrètement pour les bailleurs
Selon votre situation, la Loi de Finances 2026 peut entraîner :
- une hausse modérée des prélèvements (meublé, dividendes),
- une vigilance accrue sur les structures patrimoniales,
- un besoin d’anticipation en matière de transmission,
- une réflexion globale sur l’optimisation et la sécurisation du patrimoine.
L’accompagnement Investone
Dans ce contexte réglementaire en constante évolution, Investone accompagne les bailleurs et investisseurs dans une approche globale et pragmatique :
- Analyse de la situation immobilière et contractuelle
- Lecture transversale des impacts fiscaux et patrimoniaux
- Sécurisation des baux, des structures et des actifs
- Orientation vers les professionnels compétents (experts-comptables, avocats, notaires) lorsque nécessaire
Notre objectif : rendre votre patrimoine durable, sécurisé et pilotable dans le temps.
La Loi de Finances 2026 s’inscrit dans une logique de renforcement du cadre fiscal, tout en maintenant une relative stabilité pour les bailleurs traditionnels.
Les principales évolutions concernent :
- la location meublée,
- les sociétés patrimoniales,
- les revenus financiers,
- et la transmission.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé.
Une analyse individualisée reste essentielle pour sécuriser vos décisions patrimoniales.
Vous souhaitez faire le point sur votre situation ? L’équipe Investone est à votre disposition.